вторичный рынок жилья

В декабре 2024 года средняя стоимость вторичной недвижимости в России продолжила рост, увеличившись на 0,4-2%. В 18 крупнейших регионах, включая города-миллионники и области, показатель составил 148 тыс. руб. за кв. м, что на 0,6% выше по сравнению с ноябрем. Рост особенно заметен в Нижнем Новгороде (+2,7%) и Самаре (+1,1%). В Москве цена вторичной недвижимости остаётся стабильной, составив 341,1 тыс. руб. за кв. м, с увеличением на 0,6% за месяц и 1,6% за год.

Спрос на жилье поддерживают покупатели с собственными средствами, накопления которых направляются на приобретение готовой недвижимости, а также инвесторы, рассматривающие жилье как средство сохранения капитала. Ожидается, что в январе спрос на рынке недвижимости увеличится за счет выплаты бонусов менеджменту крупных компаний.

Несмотря на высокие ипотечные ставки, рынок адаптировался, и 80% сделок проводятся без привлечения заемных средств. В ближайшие месяцы предполагается сдержанный рост цен, однако скидки могут появляться в рамках переговоров, не влияя на медианные значения.

В декабре 2024 года медианная цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья в городах-миллионниках составила 135 тыс. руб., что всего на 0,2% выше ноябрьских показателей. Согласно исследованию «Яндекс Недвижимости», цены остаются практически неизменными с начала лета.

Средний годовой рост стоимости жилья оказался на 6,1 п.п. ниже инфляции. Это связано с высокой ключевой ставкой Центробанка и ростом популярности долгосрочной аренды. Также отмечено удлинение сроков продажи объектов и увеличение дисконтов со стороны продавцов.

Снижение цен за декабрь зафиксировано в пяти городах-миллионниках, лидером стал Краснодар (-0,3%, до 120 тыс. руб.). Москва и Пермь показали снижение на 0,2%, до 338 тыс. руб. и 100 тыс. руб. соответственно. В Екатеринбурге и Волгограде падение составило 0,1%.

В то же время, в Самаре и Нижнем Новгороде зафиксирован максимальный рост цен — на 1,3% и 1%, до 115 тыс. руб. и 135 тыс. руб. соответственно.

По итогам января—октября 2024 года срок экспозиции квартир на вторичном рынке в 14 городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях в среднем достиг 74 дней — это на 35% больше год к году, подсчитали в «Яндекс Недвижимости». По данным «ЦИАН.Аналитики», этот показатель за десять месяцев текущего года увеличился на 44% год к году, до 130 дней.

Самая заметная пролонгация срока продаж жилья на вторичном рынке в октябре 2024 года наблюдалась в Краснодаре — до 93 дней против 62 дней годом ранее, отмечают в «Яндекс Недвижимости». В Волгограде этот показатель составил 88 и 60 дней соответственно, в Красноярске — 86 и 52 дня 

На этом фоне собственники квартир начинают снижать цены, но пока не так значительно. В городах-миллионниках средний размер дисконта варьируется от 3% до 5%, говорят в «Яндекс Недвижимости». По подсчетам аналитиков, доля таких объявлений за январь—октябрь 2024 года выросла на 5,8 п. п. год к году, до 44,6%. По данным руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, собственники не готовы предлагать существенные скидки: за последнюю неделю 72% продавцов квартир снизили заявленные цены не более чем на 3%, 14% — на 4–9%.

Средний размер ипотечного кредита в сентябре 2024 года вырос до 4,81 млн руб., увеличившись на 4% к августу и на 16% к сентябрю 2023 г., согласно данным Frank RG. Это максимальное значение за последние 11 лет.

Несмотря на это, объемы выдач остаются низкими: в сентябре банки выдали 365 млрд руб., что на 1% меньше, чем в августе, и на 62% меньше, чем годом ранее. Различия в средних суммах кредитов зависят от типа недвижимости и региона.

На первичном рынке средняя сумма ипотечного кредита выше, чем на вторичном. Например, в ВТБ средняя сумма на новостройки составила 5,98 млн руб., на вторичное жилье – 4,22 млн руб. В Москве средняя площадь квартиры, купленной в ипотеку, составила 52 кв. м при стоимости 16,7 млн руб.

Рост среднего размера ипотечного кредита обусловлен увеличением стоимости недвижимости, высоким спросом на квартиры большей площади и снижением доли льготных программ.

Источник: www.vedomosti.ru/finance/articles/2024/10/08/1067149-srednii-razmer-ipotechnogo-kredita-dostig-maksimuma?from=newsline

Средневзвешенные ставки по ипотеке в 20 крупнейших российских банках достигли 21% годовых, обновив максимум с 2018 года. На первичном рынке ставка составляет 21,28%, на вторичном — 21,3%. За последний год ставки увеличились более чем на 7 процентных пунктов.

Одновременно с ростом процентных ставок банки ухудшают условия выдачи кредитов, снижая дисконты и увеличивая первоначальные взносы. Так, Сбербанк уменьшил размер скидок для зарплатных клиентов, а ВТБ повысил минимальный взнос по семейной ипотеке. Многие банки отказываются от нельготной ипотеки из-за падения спроса и роста стоимости фондирования.

Ситуация усугубляется высоким уровнем доходности облигаций федерального займа, влияющим на ипотечные ставки. В результате мелкие и средние банки все чаще отказываются от ипотечных программ, а на рынке остаются крупнейшие игроки, ориентированные на льготные программы.

С 6 августа 2024 года Сбербанк повысит ставки по жилищным кредитам до 20% для покупки квартиры на вторичном рынке. Это связано с решением Банка России повысить ключевую ставку до 18% годовых. Минимальная ставка будет доступна при использовании страхования жизни, покупке недвижимости через «Домклик», юридической проверке, акции «Ипотека плюс» и первоначальном взносе более 20%.

Ставки увеличатся на 0,3% при взносе до 30% и на 0,8% при взносе более 30% по программам «Загородная недвижимость», «Приобретение готового жилья», «Гараж», «Акция для застройщиков», «Коммерческая недвижимость». По программе «Строительство жилого дома» ставки вырастут на 0,6% при взносе менее 30% и на 1,1% при взносе 30% и более. По программе «Нецелевой под залог недвижимости» ставки увеличатся на 2%.

Для заявок, принятых до 6 августа, будут действовать прежние условия кредитования. ВТБ также объявил о повышении ставок по ипотеке с 6 августа до 20,5%.

Средние ставки по обычной ипотеке в крупнейших банках России к середине июля достигли 19,6% на первичном рынке и 19,9% на вторичном рынке. По прогнозам, осенью ставки могут вырасти до 24%.

Крупнейшие банки, такие как Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк, повысили ставки, диапазон увеличения составил от 0,5 до 2,5 процентных пунктов. Сбербанк изменил условия предоставления скидок, что привело к увеличению базовых ставок до 23,3% и 23,6% годовых на первичном и вторичном рынках соответственно.

Несмотря на высокие ставки, выдача ипотеки росла в июне, достигнув 777 млрд руб. Всего за первое полугодие 2024 года по льготным ипотечным программам было выдано кредитов на сумму 2,18 трлн руб., что составляет 76% от совокупной выдачи ипотечных кредитов.

На фоне роста ставок эксперты ожидают снижение спроса на рыночные ипотечные программы. В ВТБ прогнозируют охлаждение спроса и увеличение доли рыночных программ в выдачах банка до 30% к концу года.

По оценкам НКР, во втором полугодии доля рыночных программ не превысит 20% новых выдач. В НРА ожидают падение ипотечных выдач на 30% с августа и на 40-45% с сентября 2024 года по сравнению с аналогичными периодами 2023 года.

В июне 2024 года на вторичном рынке жилья Москвы зарегистрировано 11,34 тыс. сделок, что на 0,4% меньше по сравнению с маем, когда было зафиксировано 11,39 тыс. сделок. Об этом говорится в отчете столичного управления Росреестра.

В годовом выражении спрос снизился на 27,9%, так как в июне 2023 года было зарегистрировано 15,74 тыс. сделок. Однако текущий показатель на 36,5% выше уровня июня 2022 года, когда было зафиксировано 8,31 тыс. сделок.

За первые шесть месяцев 2024 года на вторичном рынке Москвы зарегистрировали 65,98 тыс. сделок, что на 15,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (78,12 тыс.).

Руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов отметил, что в первом полугодии средний объем сделок на вторичном рынке варьировался на уровне 11 тыс. в месяц. Максимальное значение было в апреле с 13 тыс. сделок. В последние два месяца показатель устойчиво держится на среднегодовом уровне.

В 2023 году на вторичном рынке Москвы было зарегистрировано 174,95 тыс. сделок, что является абсолютным рекордом с 2009 года.

Первичный рынок: 8,7 тыс. ДДУ (-3,4% м/м и +18,1% г/г).  

Сокращение количества сделок жилого фонда (до 4,7 тыс. шт., -9,7% г/г) нивелировано ростом договоров в нежилом сегменте (до 3,9 тыс. шт., +88,3% г/г). 

Всего с начала 2024 г. заключено 17,7 тыс. ДДУ, т.е. рост на 14% исключительно за счёт нежилого фонда.

Падение в жилом сегменте связано прежде всего с ужесточением условий льготной ипотеки и высокой ключевой ставкой. Выраженный рост в нежилом сегменте может быть связан с изменением покупательских целей, в т.ч. с целью инвестиций.

Вторичный рынок: 10,7 тыс. ДКП (+43% м/м и +0,2% г/г). 

Всего за январь-февраль на вторичном рынке оформлено 18,1 тыс. договоров (-1% г/г), т.е. по отношению к прошлому году динамика более стабильна, чем на первичном рынке. Это может быть связано с восстановлением предложения на рынке и, как следствие, росту спроса на ликвидные лоты.

Ипотека: 9,7 тыс. сделок (+23% м/м и -1% г/г). 

Сохранение спроса на ипотеку связано с наличием действующих льготных программ, которые будут поддерживать активность ипотечного кредитования как минимум до середины 2024 г.

Средняя стоимость элитного жилья в новостройках Москвы выросла на 39,1%, а на вторичном рынке увеличилась на 15% в зимний период 2023-2024 годов. Общий оборот рынка составил 93 млрд руб., превысив предыдущий год на 72%. Заметный рост обусловлен повышенным интересом к более дорогим и просторным объектам в новостройках, поясняют эксперты.

Продажи квартир в новостройках выросли на 39%, достигнув 621 сделки, причем в премиальных жилых комплексах число сделок удвоилось. На вторичном рынке было продано 375 квартир, увеличившись на 14%. Среди причин снижения активности после Нового года — высокие ставки депозитов и предпочтение клиентов более теплому климату зимой.

Средняя стоимость квартиры в элитных новостройках Москвы достигла 167 млн руб., что на 39,1% выше, чем годом ранее. Количество сделок с квартирами предчистовой отделкой (white box) увеличилось в 2,25 раза по сравнению с 2022 годом, составив 27% от общего объема сделок на рынке новостроек.

Источник: realty.rbc.ru/news/65fae15c9a794718cc2a824d?from=from_main_13